甘肃省酒泉市人民政府


酒泉市人民政府关于印发《酒泉市经济适用住房管理暂行办法》的通知
酒政发〔2005〕158号



各县（市、区）人民政府，市政府各部门，市直各单位，中央省属驻酒各单位：

　　《酒泉市经济适用住房管理暂行办法》已经市政府第十一次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

　　附：酒泉市经济适用住房管理暂行办法


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO五年十二月二十二日


　　


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　酒泉市经济适用住房管理暂行办法


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总　　则


　　第一条　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，加快经济适用住房的建设，改善城镇中低收入家庭的住房条件，根据国家建设部、发改委、国土资源部等有关部委印发的《经济适用住房管理办法》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的城市和县城城市规划区域内从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应遵守本办法。

　　第三条　本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房计划、建设用地实行统筹安排，并由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

　　1、市和县（市）政府统一组织建设的政策性商品住房；

　　2、房地产开发企业利用已取得土地使用权的建设用地建设的用于出租的政策性商品住房；

　　3、企事业单位利用本单位已取得土地使用权的土地，用职工集资建设的政策性商品住房；

　　本办法所称城镇中低收入家庭，是指在城市和县城城市规划区域内符合下列条件的无房户和住房困难户：

　　1、具有当地城镇户口；

　　2、双职工家庭年收入在3万元以下；

　　3、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下。

　　第四条　市和县（市）人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定和适时调整经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。

　　第五条　市房地产行政主管部门（以下简称市经济适用住房行政主管部门）负责本市行政区域内经济适用住房指导、监督工作。同时负责酒泉市区范围内经济适用住房的实施和管理工作，肃州区人民政府及相关部门配合做好酒泉市区范围内经济适用住房的建设和管理工作。

　　各县（市）人民政府房地产行政主管部门（以下简称县（市）经济适用住房行政主管部门）负责本行政区内经济适用住房的实施和管理工作。

　　市和各县（市、区）发展和改革、国土、规划、财政、价格、劳动和社会保障等部门根据职责分工，负责经济适用住房的有关工作。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　规划和建设


　　第六条　经济适用住房建设应当符合城镇规划，并纳入国民经济发展计划。经济适用住房实行总量控制和区域控制的原则，做到布局合理、基础设施配套，与城镇发展相协调。

　　第七条　全市经济适用住房建设的发展规划和年度计划，由经济适用住房行政主管部门和发改部门会同规划、国土、财政等有关部门编制，报市人民政府批准后组织实施。

　　各县（市）人民政府在全市经济适用住房总量控制的范围内，编制本县（市）经济适用住房的发展规划和年度计划，并报市经济适用住房行政主管部门备案。

　　经济适用住房建设应当在计划规定的期限内开工建设。在计划规定的期限内未开工建设的，原批准的项目计划自行废止，建设单位应当按照本办法规定，重新办理相关审批手续。

　　市和县（市）国土部门根据政府批准的经济适用住房年度建设计划，统筹安排经济适用住房年度建设用地。

　　市和县（市）经济适用住房行政主管部门应当会同发改、规划、国土部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。

　　市和县（市）发改部门应当会同建设、规划、国土部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当年土地供应计划。

　　中央、省属驻酒单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理并纳入当地经济适用住房建设计划统一管理。

　　第八条　建设经济适用住房，实行申报、审批制度。

　　符合本办法第三条第一款之2、3项规定的条件，需要建设经济适用住房的单位，应当向市和县（市）经济适用住房行政主管部门提出书面申请，并附以下相关材料：

　　1、建设经济适用住房的地点和建设用地的土地使用权证；

　　2、经济适用住房的建设规模和开工、竣工时间；

　　3、拟建经济适用住房的销售对象；

　　4、建设资金来源；

　　5、其他需要说明的情况。

　　市经济适用住房行政主管部门在收到建设经济适用住房的书面申请后，应当在15日内进行审查并作出同意或者不同意的明确答复，对不同意的还应当书面说明理由。

　　根据本办法第三条第一款之1项规定的条件，属于市和县（市）人民政府统一组织建设的经济适用住房，由市和县（市）经济适用住房行政主管部门按照本办法规定的程序组织实施。

　　第九条　经济适用住房建设在获得市和县（市）经济适用住房行政主管部门同意后，建设单位应当按照国家和省、市规定的基本建设程序，向有关行政主管部门申请办理相关审批手续。

　　有关行政主管部门接到经济适用住房建设单位关于办理相关审批手续的申请后，应当在规定的期限内予以审核办理；对在规定的期限内未予办理或者不予批准的，应当书面说明理由。

　　第十条　经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应，但土地划拨价格不得低于土地取得成本。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

　　第十一条　经济适用住房建设和经营中的城市基础设施配套费应予以免收，其他行政事业性收费按最低标准减半征收；经济适用住房建设和交易中的税收减免，按照国家有关法律、法规、规章和政策规定执行。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

　　第十二条　经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行招投标制。招投标按有关规定进行。参与投标的房地产开发企业必须具有三级以上资质、相应的资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

　　第十三条　经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案；建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备。

　　经济适用住房小区外基础设施应当同步规划和建设。

　　第十四条　经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房建筑面积不得突破80平方米，小套住房建筑面积不得突破60平方米。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

　　第十五条　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。

　　第十六条　市和县（市）人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房。确需发展集资、合作建房的，严格按照建设部等有关部委《经济适用住房管理办法》第六章的规定办理，并符合本办法第三条第二款的规定。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　价格的确定和公示


　　第十七条　经济适用住房价格实行政府指导价，以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照原国家计委、建设部颁发的《经济适用住房价格管理办法》的规定确定；其租金标准由同级价格主管部门会同经济适用住房行政主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。集资建设经济适用住房的单位只能收取国家规定的管理费用，不得有利润。

　　经济适用住房销售基准价格应当在项目开工之前确定，并向社会进行公示。

　　第十八条　经济适用住房销售实行明码标价，并接受价格主管部门的监督管理。销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

　　第十九条　经济适用住房实行收费卡制度，收费登记卡由价格行政主管部门向建设单位核实。各有关部门收取费用时，必须填写收费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　交易和售后管理


　　第二十条　符合本办法第三条规定条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房。

　　市和县（市）人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，适时调整享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。

　　第二十一条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

　　符合购买经济适用住房条件的家庭购买经济适用住房时，应当持家庭户口薄、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明，以及其他证明材料，向市和县（市）政府经济适用住房行政主管部门提出书面申请。

　　经济适用住房行政主管部门应当按照本办法规定的条件和程序，自收到购房申请书之日起30日内会同有关部门调查、审查和公示，并作出批准或者不予批准的决定，在经济适用住房申请书上签署明确意见，注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。对不予批准的应当书面说明理由。

　　第二十二条　城镇职工购买单位职工集资建设的经济适用住房的，按照下列程序办理：

　　1、购房申请人向本单位提出书面申请并提交相关材料；

　　2、由所在单位签注审核意见并统一向经济适用住房行政主管部门申请办理购房审批手续，提交购房申请人花名册、购房申请人的身份证和户口本复印件、街道社区或者民政部门出具的无住房或者住房困难和家庭收入确属中低水平的有效证明材料；

　　3、经济适用住房行政主管部门在购房申请人所在单位或者社区公示购房申请人的基本情况，公示期不得少于10日；

　　4、经济适用住房行政主管部门在规定的期限内对购房申请及相关材料予以调查、审查，对公示无异议并符合本办法规定的购房条件的，确认其购房资格并予以批准；对不符合本办法规定的购房条件和公示有异议并经核实的,不予审批并书面说明理由；

　　5、购房申请人凭经济适用住房行政主管部门的批件办理购房手续。

　　第二十三条　符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，按照市场价格购买。市场价格由市和县（市）人民政府物价行政主管部门会同经济适用住房行政主管部门确定。

　　超出以经济适用住房价格购买部分的价款，由开发建设单位向经济适用住房主管部门缴纳并上缴政府财政，实行专户储存，专项用于住房保障支出。

　　第二十四条　经济适用住房现房销售实行备案制度，经房地产行政主管部门核发《经济适用住房销售许可证》后方可进行销售。

　　经济适用住房建设单位应当在现房销售前，将下列文件和资料报送房地产行政主管部门备案：

　　1、市和县（市）经济适用住房行政主管部门关于建设经济适用住房的批准文件；

　　2、土地使用权证；

　　3、建设工程规划许可证和施工许可证；

　　4、经济适用住房建设工程质量监督资料；

　　5、其他相关资料。

　　第二十五条　经济适用住房期房预售实行许可证制度。

　　经济适用住房建设单位预售经济适用住房，应当向房地产行政主管部门提出书面申请，并提交下列文件和资料：

　　1、批准建设经济适用住房的文件；

　　2、土地使用权证；

　　3、建设工程规划许可证和施工许可证；

　　4、按提供预售的经济适用住房计算，投入建设的资金达到该工程建设总投资的30%以上,并确定施工进度和竣工交付日期；

　　5、经济适用住房建设工程质量监督资料；

　　6、其他相关资料。

　　房地产行政主管部门应当自收到经济适用住房预售申请之日起10日内，进行审查并作出决定；对符合预售条件的发给《经济适用住房预售许可证》，对不符合预售条件的不予批准并书面说明理由。

　　第二十六条　居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当审查购房人的购买资格和购买面积、购买价格的执行情况，并在权属证书上分别注明经济适用住房、划拨土地和购买价格等。

　　第二十七条　经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证五年后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照《甘肃省已购公房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》的规定交纳土地出让金和有关税费。

　　个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

　　第二十八条　提倡和鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府价格主管部门核定的价格向符合条件的家庭出租。

　　第二十九条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章　监督管理


　　第三十条　在经济适用住房建设、交易中有下列行为之一的，有关部门应当依法予以查处：

　　1、未经批准，擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由国土资源部门依法予以处罚；

　　2、擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，或不按规定审批价格，不按规定明码标价，不执行价格主管部门制定的经济适用住房租金标准的，由价格主管部门依法予以处罚；

　　3、以经济适用住房或集资建房名义，变相进行实物分配或房地产开发经营的，由房地产行政主管部门提请有关部门责令改正，并依法追究单位和有关人员的行政责任。

　　第三十一条　　违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令该经济适用住房的建设单位限期收回或者停止集资建房；不能收回或者不能停止集资建房的，提请规划、土地、建设等行政主管部门依照有关法律、法规、规章的相关规定予以处罚，并责令该经济适用住房的建设单位按照房地产开发经营管理的相关规定，限期全额补缴该建设用地的土地使用权出让金、已减免的相关税费和同地段经济适用住房与普通商品房的其他差价。

　　1、隐瞒房源，不如实上报的；

　　2、向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的；

　　3、未按规定实行公开预（销）售的；

　　4、组织不符合本办法第三条第二款规定条件的家庭集资建设经济适用住房的。

　　第三十二条　集资建房单位组织未取得资格的家庭集资、合作建房或向不符合条件的申请人销售住房的，由房地产行政主管部门责令改正，并提请有关部门依法追究单位和有关人员的行政责任。

　　第三十三条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

　　第三十四条　相对人不履行政机关作出的行政处罚，可分别依照有关法律、法规规定提出行政复议或提起行政诉讼。

　　第三十五条　管理经济适用住房的工作人员，有下列行为的，由有关部门按规定给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　1、未按规定程序和时限办理的；

　　2、不按照规定收费的；

　　3、弄虚作假，协助当事人隐瞒真实情况的；

　　4、索取和收受他人财物的；

　　5、具有其他不依法履行监督管理职责或者监督管理不力行为的。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　附　　则


　　第三十六条　各县（市）人民政府可根据本办法，制定配套实施细则。酒泉市区范围内经济适用住房管理的实施细则，由市经济适用住房行政主管部门会同肃州区人民政府根据本办法拟定，报市政府批准后执行。

　　第三十七条　本办法自发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。





如何认定格式条款

郭辉


　　合同条款是对合同当事人权利义务的描述，是确定当事人是否违约的根本依据因此，合同中某一内容是否构成格式条款往往尤为违约之诉中的争点所在。合同法第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟订，并在订立合同时未与对方协商的的条款”。根据这一规定，格式条款的根本特征是其内容上的单方事先决定性。
　　有文章认为，格式条款是单方意思表示，即一方当事人直接把自己的意思强加给对方，剥夺了对方进行意思表示的权利；并进而认为，由单方事先拟订的内容在合同成立后仍然可以自动进入合同尤为格式条款。
　　这种观点显然是值得商榷的。格式条款的单方事先决定性，仅系就其内容而言。但由单方事先拟订的内容是否可以进入合同从而成为格式条款仍旧取决于双方当事人是否就此内容达成合意，因为合意是合同的本质特征格式合同或格式条款也不能例外。也就是说，虽然格式条款的内容由使用人（即格式条款提供方）单方事先决定，相对人不得就此提出任何变更，但后者仍旧享有是否缔结合同的自由—对格式条款他既可以选择全盘接受，也可以选择彻底走开。由使用人单方事先拟订但未经相对人同意的内容不构成格式条款或者说其存在将变得毫无意义。因为“任何人不得被未经其同意的义务所约束”。在普遍使用格式条款的传统垄断待业逐渐引入市场竞争的时代背景下，强调格式条款进入合同的合意性特征，对于充分保护相对人权益具有前所未有的现实意义。
　　判定格式条款是否已经当事人合意进入合同，根据仍然是双方是否依法完成了缔约程序。此时需要强调的是格式条款使用人是否履行了其对格式条款的提示义务。所谓提示义务，是指在合同缔结前或缔结过程中，格式条款使用人应以合理方式告知相对人格式条款的存在及其内容，并在相对人需要的时候给予必要说明，以利相对人决定是否与其缔约。在使用人以合理方式履行提示义务之后，法律即推定相对人了解了格式条款的存在及其内容。在此基础上，相对人如果仍然以明示或默示方式作出了与使用人缔结合同的意思表示，根据合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”，即可判定承诺成立（格式条款可以默示方式达成合意已构成交易习惯），格式条款因而进入合同。如果使用人在缔约前或缔约过程中未地相关格式条款履行提示义务，或以出具收据方式及其他方式于合同成立后展示格式条款，均可认定该格式条款在当事人的合意之外，即格式条款未进入合同，对当事人不可能产生合同约束力。换言之，格式条款于欲速则不达成立后的补入是不被允许的，因为合同已经缔结，而缔结合同应当是相对人对缔约前他所了解的全部缔约条件进行综合衡量的结果。我们有理由认为，如果相对人当时就了解嗣后欲被补入的格式条款他完全有可能放弃缔约。如果法律允许这种补入，其结果无异于助长投机。对当事人没有约定或约定不明的事项，只能依据合同法规定的补缺规则进行补缺。
　　值得一提的是，由行业主管部门制定的内部业务规范，并不具有法律规范性质，仍然属于私人契约的范畴，只有经使用人提示，才能进入合同并在符合合同效力的规定的情况下对相对人产生约束力。