基层贪污贿赂犯罪的特点及其预防

李福利

摘要：贪污贿赂犯罪是侵害国家工作人员职务廉洁性的严重腐败行为，必须坚决予以铲除和预防。在基层，贪污贿赂犯罪呈现出一定的特点和规律，如贪污犯罪较为突出，“一把手”犯罪居多等；其发生的主观原因是涉案人员放松思想改造，享乐主义思想严重，客观原因是单位财务制度不健全、制约机制不建立，财务不公开，私设“小金库”；为减少和避免贪污贿赂犯罪，应采取加大惩处力度，加强宣传教育，健全财务制度，建立制约机制等预防措施。

贪污贿赂犯罪是国家工作人员利用职务上的便利实施的经济犯罪，主要包括贪污罪、受贿罪、挪用公款罪等，它是侵害国家工作人员职务廉洁性、损害党群干群关系、败坏党风的严重腐败行为，是侵入党和国家肌体的毒瘤，必须坚决予以铲除和预防。那么在基层，贪污贿赂犯罪有什么特点和规律，它的发生有什么原因及如何进行预防，笔者结合近几年从事基层反贪污贿赂工作的实践，谈一些体会和认识。
一、贪污贿赂犯罪的特点
从1999年3月到2004年9月，笔者所在的基层检察院共立案查处贪污贿赂案46件，其中贪污案27件，挪用公款案13件，受贿案6件。通过对这些案件进行综合分析研究，发现在基层单位，贪污贿赂犯罪呈现如下特点和规律：
1、贪污犯罪较为突出。在查处贪污贿赂案件中，贪污案为27件，占58.7%，说明在基层更容易发生贪污犯罪。基层单位直接从事具体的行政管理工作，有的单位执法人员直接从事各种规费的征收和管理，且一般情况下，基层单位的主要领导直接主管财务工作，这就使他们利用职务之便实施贪污成为可能。
2、“一把手”犯罪居多。在查处的贪污贿赂案件中，“一把手”犯罪案件为20件，占43.3%，远远高于副职和其他国家工作人员。目前，各单位普遍实行行政首长负责制，即“一把手”负责制，人权、财权、物权都集中掌握在“一把手”手中。有的“一把手”作风粗暴，大权独揽，一人说了算。特别是实行“一支笔财务审批制”，“一把手”绝对控制财权，加之财务不公开，缺乏有效的监督制约，给“一把手”贪污贿赂提供便利条件。如我们查处的县物价局原局长李某某贪污案（李被判处有期徒刑6年）、县冶炼厂原厂长范某某贪污案（范被判刑处有期徒刑1年）等等，均是“一把手”犯罪。
3、贪污犯罪的手段主要是采取私设“小金库”、收入不记帐、虚开发票和虚列支出。一是私设“小金库”，然后变着法儿贪污“小金库”款项。有的单位领导，无视法纪，私设“小金库”，明曰处理不合理开支，实则非法占有其中款项。如我们在立案查处县粮库原主任毕某某贪污案时，发现毕在任粮库主任期间，私设“小金库”数额达56万元之多，除了处理违规支出外，将其中的5.5万元非法占为己有，同时挪用公款2万元，毕被两罪并罚、判处有期徒刑5年。二是采取收入不记帐进行贪污，主要是一些行政执法人员，在征收规费过程中收费不开发票，或只打白条，将公款非法占为己有。三是采取虚开“大头票”贪污，即在单位需正常支出时，实际支出少而入帐报销多，将多余的款项非法占为己有。四是虚列支出贪污，即单位根本没有该项支出而伪造支出，开具假发票入帐冲出现金，非法占有。
4、挪用公款犯罪多为直接管理、经手单位现金的财务人员、业务员所为。财务人员直接管理单位现金，银行工作人员直接管理银行贷款或储户存款，企业业务员直接经手企业货款，他们有机会也有可能利用职务上的便利挪用公款。如县建行方庄分理处白庄代办所原所长陈某某（女）挪用公款41.7万元供他人进行营利活动，被判处有期徒刑7年；县石油公司业务科原副科长薛某某挪用公款5万元，被判处免于刑事处罚。
5、受贿犯罪依然存在，但更加隐蔽。从近几年立案查处的贪污贿赂案件来看，虽然受贿案占立案数的比例较小，仅占13%，但并不表明贿赂犯罪已经减少或消灭，恰恰相反，贿赂犯罪不仅没有减少且有上升趋势，贿赂行为在某些行业、某些部门、某些手握重权的人身上依然存在，只是形式更加隐蔽，手段更为狡猾，不易被人发现，不易被调查取证罢了。但“道高一尺，魔高一丈”，纸终究包不住火。近几年来我们查处的受贿案件逐年增多，腐败分子都受到了应有的惩罚。县土地局执法队原队长刘某某受贿2.5万元被判处有期徒刑2年，县环保局原局长常某某受贿2.9万元被判处有期徒刑3年。
二、贪污贿赂犯罪的原因
1、放松思想改造，拜金主义、享乐主义思想恶性膨胀是贪污贿赂犯罪的主观原因。从近几年查处的贪污贿赂案件来看，绝大多数涉案人员平时不注重政治学习，不关心政治，放松思想改造，世界观、人生观、价值观扭曲，拜金主义、享乐主义思想严重甚至恶性膨胀，信奉“有权不用、过期作废”，不思工作，不干工作，一门心思想着如何利用职权多捞钱财。有的甚至作风腐化，生活糜烂，沉醉于吃喝玩乐，打麻将搞赌博，养情人包“二奶”，缺少“经费”，便将罪恶之手伸向公款，不择手段地非法占有公共财物，贪污受贿，以身试法，走上违法犯罪的道路。
2、“一把手”独揽财政大权，财务不公开。一段时期以来，各单位普遍实行“一支笔财务审批制”，而这“一支笔”往往掌握在“一把手”手中。有的“一把手”认为，财政工作就是主管财政的“一把手”和财务人员之间的事，其他班子成员无权也不应该过问。重大财政问题不经班子集体研究，或虽经班子集体研究决定，但在实施过程中仍由“一把手”一人操纵，其他班子成员没有参与权和监督权。“一支笔审批”，财务不公开，甚至暗箱操作，成为“一把手”贪污腐败的温床。我们在查案过程中了解到，凡是涉及“一把手”贪污犯罪的，其他班子成员往往对财务收支情况包括大项开支不甚了解，更谈不上集体研究，民主管理。
3、财务制度不健全，制约机制不建立，给腐败分子以可乘之机。从查处的贪污、挪用公款案件来看，相当一部分单位，一方面财务管理制度不健全，或虽有较为完善的财务制度，但形同虚设，没有得到严格执行，真正落到实处。另一方面缺乏科学合理的财务管理制约机制。有的单位“一把手”可以随意从财务人员处取现金，甚至取大额现金连“白条”也不打，成了所谓的“良心帐”。有的单位会计、出纳“一肩挑”，会计既管帐又管现金，有时库存现金多达十几万元，为其利用职务挪用公款提供可能。
4、“小金库”是贪污贿赂犯罪的温床。中央纪委虽然三令五申禁止设立“小金库”，但仍有一些单位领导顶风违纪，秘密设立“小金库”，其目的不言自明，一是为了自己花钱方便，报销不合理甚至是违法的开支；二是为了拉关系行贿方便，准备行贿资金；三是为了直接非法占有“小金库”款项提供方便。在我们查处的贪污案件中有多起是犯罪分子直接非法占有“小金库”的款项。“小金库”的存在，为贪污贿赂提供了现实的物质基础，成为腐败分子犯罪的又一温床。
三、贪污贿赂犯罪的预防
1、加大查处贪污贿赂犯罪力度，严厉打击贪污贿赂犯罪。主要应做好以下工作：一是加大举报宣传力度，实施举报有功奖励制度，提高广大群众举报贪污贿赂犯罪的积极性，更有效地发现和揭露犯罪；二是加大查办贪污贿赂犯罪案件的力度，发现一起查处一起，公正执法、严格办案，无论涉及到哪一级干部都要一查到底，查清犯罪事实，固定犯罪证据，把案件办成铁案，使贪污贿赂犯罪分子无藏身之地；三是加大惩处贪污贿赂犯罪的力度，在犯罪事实清楚，证据确实充分的前提下，要依法从重从严处理，该判刑的判刑，该开除的开除，使一些想贪污受贿的人不敢贪污受贿，不敢越雷池一步，充分发挥出“打击”这一特殊预防的作用。
2、加强宣传教育，筑牢思想防线。针对当前一些干部特别是领导干部不注重政治学习，放松思想改造，拜金主义、享乐主义思想严重，法制观念淡薄的思想实际，以国家工作人员特别是“一把手”、执法人员、财务人员为对象，以树立正确的世界观、权力观，增强宗旨意识、法制意识为重点，以依法行政、廉洁奉公、遵纪守法为目标，广泛开展“三个代表”重要思想教育、理想信念教育、权力观教育、法制教育和典型案件警示教育等，使广大国家工作人员特别是领导干部坚定社会主义信念，筑牢拒腐防变的思想防线，坚持原则，分清是非，清正廉洁，依法办事。
3、健全财务管理制度，建立制约机制，落实监督措施。进一步建立财务管理制度，继续实行会计委派制，财务支出报帐制，收入申报制，建立健全财务人员岗位责任制。建立科学合理的制约机制，取消“一支笔财务审批制”，实行财务支出会签制，即由行政负责人、党委负责人（或纪委书记）、主管财政的副职、经办人等签字。大项支出必须经领导班子集体研究，支出后班子集体审核。进一步落实监督措施，实施“阳光工程”，真正实行财务公开。对财务收入和支出的依据、项目、金额，要一律向本单位本部门甚至向社会公开，接受来自内部、外部、上级、下级全方位的监督。严肃财经法纪，铲除腐败温床，严禁设立“小金库”，违者除没收“小金库”外，对“一把手”和直接责任人员（包括财务人员）视情节给予警告、降级、降职直至撤职等处分。
4、加强各专门监督部门的联系和合作，形成打击贪污贿赂犯罪的合力。在同级党委统一领导下，加强纪检、监察、检察（反贪部门）、公安（经侦部门）、审计等部门之间的联系和合作，每月召开一次联席会议，互相通报在反腐败特别是在查处（审计）违法违纪经济案件方面的工作情况，交流工作信息和经验。各部门既分工负责，各司其职，又密切协作，互相配合，形成对反腐败工作齐抓共管，合力打击贪污贿赂犯罪的态势 ，对贪污贿赂腐败分子该司法处理的依法处理，该党纪处分的依纪处分，该行政处罚的依规处罚，必将起到预防贪污贿赂犯罪的积极作用。
（作者系河南省修武县人民检察院反贪局局长）

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府关于印发金华市区物业管理办法的通知
金政发〔2008〕53号
城市建设　管理　办法　通知 　
婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区物业管理办法》印发给你们，请遵照执行。


金华市人民政府
二○○八年六月二十一日

金华市区物业管理办法

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法规规章规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条 本市区行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应综合考虑物业管理和社区建设的需要。
市区原有的未封闭管理的住宅小区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。也可以由社区行使物业管理权，实施业主委员会和社区合二为一的管理模式。
第五条 市建设行政主管部门负责市区物业管理行业的监管工作，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。
婺城区、金东区建设行政主管部门具体负责各自行政区域物业管理的监督管理工作。
公安、行政执法、工商、环保、物价、规划、民政等部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。
公安部门负责指导业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安消防工作；指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放有毒（害）等危险品车和油罐车（化学品车）的行为，依据《消防法》及易燃易爆物品存放等相关法律规定进行管理；根据《道路交通安全法》的规定依法处置物业管理区域内的交通事故；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
城市管理行政执法部门负责物业管理区域内违反市政公用、园林绿化、市容市貌、违章搭建，建筑施工、娱乐、“三产”噪声及饮食服务业油烟、废气超标等违法行为的查处。
工商部门负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、擅自变更经营（办公）场所等行为。
环保部门负责物业管理区域内因工业企业引发的噪声、废气超标等违法行为的查处。
物价部门负责制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）和社区（村）居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第二章 业主自治管理
第六条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行规定的职责。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主大会。业主代表应由业主大会筹备组织推荐候选人，经民主选举产生。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域由物业所在地的区级建设行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域的划分情况，报市建设行政主管部门备案。
第九条 凡具备召开首次业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当及时组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会指导业主大会筹备组开展相关工作。
业主大会筹备组由业主推荐的代表和建设单位、社区（村）居民委员会的代表组成。其中社区（村）居民委员会、建设单位代表各1名、业主代表3-5名。筹备组的组长可由居民委员会代表担任。筹备组的业主代表由业主推荐或居民委员会推荐公示后产生。
第十条 业主大会筹备组应负责做好下列工作：
（一）确定首次业主大会或业主代表大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定由业主代表参加业主大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表；
（五）确定业主委员会委员候选人产生办法、名单；
（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作；
（七）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十二条 首次业主大会除了行使条例中规定的职权外，还应审议通过以下事项：
（一）业主大会议事规则和管理规约；
（二）业主委员会日常工作权限；
（三）业主委员会选举办法；
（四）物业服务企业的选聘办法；
（五）物业的有关公共管理规定；
（六）选举产生业主委员会。
第十三条 业主委员会人数根据物业管理区域规模大小确定，一般由5-15人（单数）组成。
首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，向物业所在辖区建设行政主管部门备案，并告知物业所在地社区（村）居民委员会。
业主委员会成员应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益、模范遵守业主大会议事规则及业主公约和带头履行业主义务的产权人。
第十四条 业主委员会履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）督促业主按时交纳物业服务费；
（六）业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会委员每届任期一般为3年至5年。具体任期由业主大会约定，可连选连任。业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主代表、业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，区建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会应当指导、督促其进行换届改选。
业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，物业服务企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。
第十六条 业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应当以书面的形式及时在本物业区域内公告。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第十七条 物业所在辖区的区建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会负责指导业主委员会开展日常工作，符合条件的居民委员会负责人可在住宅区业主委员会内兼职。
第十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经物业管理部门、居民委员会建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并在物业管理区域内予以公告：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）无正当理由连续3次以上缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）在所聘请的物业服务企业工作或领取报酬的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十条 经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定召开业主大会临时会议的，区建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员应当指导业主召开。
第二十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条 物业管理区域内，应建立由物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建和谐社会的基础性工作。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
（二）业主提议召开业主大会临时会议，但业主委员会不依法召集的；
（三）业主对业主委员会不信任，要求进行换届选举的；
（四）业主委员会的行为损害了广大业主利益的；
（五）发生其他影响物业管理区域稳定的情况；
（六）社区开展精神文化，构建和谐社会等活动。

第三章 前期物业管理
第二十三条 建设单位应当在取得住宅物业商品房预售许可证前选聘前期物业服务企业，对物业进行前期管理。倡导房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于2万平方米的，经所在地区级建设行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。房地产开发企业在申办商品房预售证前应提交与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。
第二十四条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为商品房买卖合同的附件。
临时管理规约应当对物业共有部位、共有设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。
前期物业服务合同到期后，符合业主大会成立条件而未能成立业主大会、选聘物业服务企业的，其物业管理委托权可暂由物业所在社区居民委员会行使，由居民委员会在征求所在小区楼道代表及业主代表意见后，公开选聘物业服务企业。由建设单位选聘的物业服务企业，在前期物业管理中撤管的，建设单位必须负责该物业的物业服务工作。
第二十六条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
在办理物业交接手续时，建设单位应当按有关规定向物业服务企业移交相关资料。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共有部位、共有设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业管理部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，但物业管理区域内的物业均为非住宅的， 物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房移交时，由物业服务企业负责按规划审定的物业管理用房面积、位置移交、验收。由业主委员会或物业所在社区居民委员会代表业主监督建设单位向物业服务企业的移交工作。物业竣工验收时，开发建设单位应将规划审定的物业管理用房的建筑平面图报市、区建设行政主管部门，未按规定配置物业管理用房的，建设行政主管部门不得予以建设工程竣工备案。
2006年10月1日以后取得建设工程规划许可证的项目，按《浙江省物业管理条例》规定要求提供物业管理用房。
第二十八条 物业服务企业在前期物业管理期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租和经营的，获取的收益可以用于弥补物业服务企业物业管理收费的不足或者物业管理的其它方面，但应当在前期物业招标书和管理方案以及前期物业服务合同中载明。前期物业服务结束仍有剩余的部分用于补充物业专项维修资金。

第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，持有关文件到市建设行政主管部门申请资质。
区建设行政主管部门按照有关规定对申报材料进行初审，由市建设行政主管部门核定资质等级。物业服务企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
物业服务企业承接业务时应向物业所在辖区区级建设行政主管部门备案。已领取资质等级证书的外地物业服务企业，来本市区从事物业管理活动的，应当将资质证书等相关材料报市建设行政主管部门备案。
第三十条 物业服务企业在从事物业管理过程中应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家规定的技术标准和行业规范以及物业服务合同，实施物业管理；
（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
（七）定期公布物业公用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、非业主使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或管理规约行为的，应当依据有关规定予以劝阻，制止无效的，应及时向业主委员会、社区居委会、建设行政主管部门或有关行政主管部门报告；
（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、非业主使用人委托的其他管理服务事项；
（十一）在居民委员会的指导和监督下配合做好社区管理、社区服务的相关工作。
第三十一条 物业服务收费按照政府价格主管部门规定分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务收费按照政府价格主管部门的规定实行明码标价制度。业主向物业服务企业交纳物业服务费后，除国家另有规定外，任何部门或单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第三十二条 业主在物业出让、出租时，应当告知物业服务企业。物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
第三十三条 物业服务合同终止后10日内，物业服务企业应当将物业资料和物业管理用房等交还给业主委员会。未成立业主委员会的，物业服务企业应当把物业资料及物业管理用房暂时交物业所在社区居民委员会代管，待新选聘物业服务企业后，交给所选聘的物业服务企业使用。

第五章 物业的使用和维护
第三十四条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
物业管理区域内共有设施设备的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物业管理区域相关共有设施设备管理办法》规定执行。
第三十五条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业的使用性质。确需改变的，应征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源部门批准，有关部门依法办理相关手续。
第三十六条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定及临时管理规约、管理规约。
第三十七条 物业维修、更新时，相邻业主、非业主使用人应当予以配合。相邻业主、非业主使用人拒绝配合而造成其他业主、非业主使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、装修造成相邻业主、非业主使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失，责任人应当负责修复、赔偿。
第三十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省市的有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金交纳、使用、管理和退还的办法按照有关规定执行。
第三十九条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金交纳、使用、管理和退还的办法按照有关规定执行。

第六章 法律责任
第四十条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第四十一条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第四十二条 物业管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）挪用专项维修资金或者保修金的；
（二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；
（三）不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的；
（四）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；
（五）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章 附 则
第四十三条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《浙江省物业管理条例》规定。
第四十四条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第四十五条 市属各县（市）可根据实际情况参照本办法执行。
第四十六条 本办法自下发之日起施行，《金华市区住宅区物业管理暂行办法》（金政〔2002〕96号）同时废止。