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悬赏广告之性质认定和立法建议/魏薇

时间:2024-07-02 06:24:11 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8540
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悬赏广告之性质认定和立法建议
魏薇

(一)关于单方民事行为说的进一步阐述及对能否撤销问题的探讨
悬赏广告依广告指定内容是否明确,有内容明确的悬赏广告与内容不明的悬赏广告之分。内容明确的悬赏广告,即广告中载明各项内容都很明确,不会产生争议。内容不明的悬赏广告,指广告中载明一项或几项内容不明确,尚需确定。
对于内容明确的悬赏广告,如果行为人存在法定义务完成指定行为,则无论按契约说还是单方民事行为说,行为人都必须完成。至于其后的报酬请示权,按两种学说也都可以得到实现。那么对于不存在法定义务的广告呢?
举个征集广告词的例子,若悬赏广告已明确表示“一旦采用,给付酬金1万元。”此时,如果依契约说来解释,可能会出现相对人已经拟好了广告词,私下里广告人对广告词很满意,相对人却抓住广告人这些心理,不正式作出承诺,而提出反要约要求提高报酬。此时,广告人只能有两种选择,要么放弃满意的广告词,要么承诺相对人的反要约,这对广告人十分不利,也无益于促成交易。另一种情况如果广告人在私下里已经获知相对人拟好了比较满意的
广告词,在相对人交付之前撤销了悬赏广告,或将其内容变更为“一旦采用,给会酬金2000元。”而相对人拟好的广告词又无他用,无法在他处获得报酬,他要么选择放弃承诺,要么选择以2000元完成交易,对相对人又十分不利,也无益于交易。
此时,最好的办法是采用单方民事行为说的观点。赋予已发布的悬赏广告一经发布,不得撤销的法定效力。以明确的形式对广告人、相对人的权利义务予以确定,使双方在交易中不必担心对方会作出有悖于悬赏广告的选择,从而可以更放心大胆地进行交易。当然,如果双方在此基础上又达成新的协议的,可视为对原悬赏广告的补充,可按新的协议执行。
同时,若按契约说来解释,相对人必须对其有效承诺的存在及时间作出证明,因可能存在有效承诺时间与广告人撤销广告时间相冲突的问题。即使有效承诺在广告撤销前,但相对人无法举出证据,那么当然也无法保护相对人的利益。可这无形中又增加了相对人的举证负担,在现实生活中往往这些不容易取得,但又不可能要求广告人提供相对人未承诺的证据。所以采用契约说极为不妥,单方民事行为说则不存在这些问题。
对于内容不明的广告,对存在法定义务广告在此不作论述。对于不存在法定义务广告,是应将其视为契约还是民事行为呢?
我的观点是视为单方民事行为较为妥当。若按契约说来解释,广告里有模糊语句或字眼,如“有重谢”等,依悬赏广告的性质,此类广告仍属悬赏广告的范畴。但《合同法》明确规定“要约的内容具体明确”,所以此类悬赏广告不能视为要约,只能是希望他人向自己发出要约的意思表示,即要约邀请,则广告所指内容此时对发出广告人无约束力,如果相对人向广告人发出了要约,要约约束的是相对人。此时若相对人发出了要约,尚无可非议,若相对人只是象征性地同意,意思表示仍不明确,是否仍应为要约呢?按《合同法》规定仍不算要约,但从何时可以成为要约呢?按法律规定何时表示明确何时成为要约,但显然在此过程中浪费了许多交易成本,很多交易机会也无形地丧失掉了,这对于促进交易十分不利。若退一步讲,内容不明确的可视为要约,那么也会出现与内容明确的悬赏广告同样的问题。而且对于广告中已经确定的事实也无法得到完全充分的保护。
若采用单方民事行为说,对已经确定的事实和悬赏广告的效力,可以立即确实完全的法律保护,对于未定事实(一般为指定行为无法确定或悬赏数额未确定),可由广告人与行为人协商确定,协商不成的,由人民法院酌情确定指定行为完成的限度或悬赏金额。
故我们认为立法建议为:
1、 悬赏广告一经发布,不得撤销。除非有法定事由出现。
2、 悬赏广告中对于指定行为或悬赏金额不明确发生争议的,完成悬赏行为的人可以同广告人协商确定。协商不成的,由人民法院酌情确定。
3、 悬赏广告指定行为于完成之日起,广告人与完成指定行为人又达成新的协议的,视为对原悬赏广告的补充,可以按新的协议履行。
但任何一项好的法律制度都不应该是绝对的。即使我们认定悬赏广告为单方民事行为,并不一定意味着悬赏广告绝对不存在无效或可撤销的情形。
当悬赏广告内容有违背国家法律法规规定或公序良俗时,悬赏广告即当然无效,自始无效。由于悬赏广告自始不存在,即使行为人已完成或部分完成指定行为或已着手进行,都无权要求悬赏广告中的内容,后果应自行承担。因为以一般人的认知能力,是可以辨别悬赏广告内容是否有违法或违背公序良俗情形的,如果行为人为了指定行为并因此要求报酬,只能推断他主观上有恶意,那么作为惩罚,后果只能由他自行承担。
我们所主张的单方民事行为说在对行为人的利益权衡上,是侧重于保护行为人利益的,主要是为了使交易能更安全、有序地进行,促进更多的交易。但同时也必须考虑到广告人的利益,避免出现不敢、不愿去发布广告的情形。因此当指定行为的完成对广告人已无实际意义时,或指定行为已由其他途径完成或替代完成,或广告人已无实际履行报酬给付能力时,我们应赋予广告人以撤销权,但广告人必须能够证明有上述事由之一存在。对第一种情形,如企业征集产品商标,但企业已面临转产,征集商标已无意义而撤销悬赏广告,应该给予其撤销权。第二种情形,如企业征集广告词,但厂长某天发现儿子脱口而出的一句诗词恰如其分,大家一致主张采用,则也应给予企业撤销权。但此二种情形的撤销,必须于指定行为完成前,并应采用与原悬赏广告相同或更多更高形式发布。且对实施行为的人支出了合理费用并能够证明的,应当予以赔偿,但仅以广告中指明的悬赏金额为限。对第三种情形,由于广告人已无报酬给付能力,对广告撤销时间要求已无意义,因无力给予报酬给付,也无法赔偿。但原则上仍要求采用与原悬赏广告相同的形式发布,并应尽早发布,以减少行为人的损失。
因此,我们有以下立法建议:
1、 悬赏广告内容有违背国家法律法规规定或公序良俗的,悬赏广告当然无效,自始无效。
2、 有下列事由出现的,悬赏广告可以撤销::
(1) 广告人能够证明指定行为的完成对广告人已无实际意义的;
(2)广告人能够证明指定行为已由其他途径完成或替代完成的;
(3)广告人能够证明其已无实际履行能力的。
3、以(1)、(2)事由撤销悬赏广告的,须于指定行为完成前,应采用与原悬赏广告相同或更多更高形式发布。对实施行为人支出了合理费用并能够证明的,应予以赔偿。
以(3)事由撤销悬赏广告的,应尽早采用与原悬赏广告相同的形式发布。
(二)对于优等悬赏广告的探讨
依据对于指定行为的“实施”与“完成”是否一致,可将悬赏广告划分为普通悬赏广告和优等悬赏广告。普通悬赏广告,即行为人依据标准实施了该项行为,无须广告人的意思即宣告完成的悬赏广告,亦“实施”与“完成”相一致的悬赏广告。如:公安机关发布的征集破案线索悬赏广告,行为人只要按广告指定的内容提供了线索,则不必公安机关作出任何表示,指定行为已经完成,即可请示支付报酬。优等悬赏广告,行为人依据悬赏广告所指定行为的内容实施了该项行为,需要广告人或其指定人进行评定筛选,只对被选中的行为人(完成行为人)给予报酬的悬赏广告,此时“实施”与“完成”仅对被选中人是一致的。如:报社发出的征文广告,有若干人按征文要求提交文章,但只有经过评审最后确定的优秀者才是完成行为人,给付报酬。优等悬赏广告必须载有征募期间,可以指定评定人,评定标准,评定程序等等,但这些并非必要记载事项。对于悬赏广告中记载的,由于其单方民事行为的性质,一经发布,立即生效,评定悬赏广告工作必须依此展开。行为人可以对私自更换评定人、更改评定标准、违背评定程序等事项提出质疑,但对实质性悬赏广告作不得干预。
因此,我们有以下建议:
1、 优等悬赏广告, 指广告人在悬赏广告中声明仅对实施指定行为人中的优胜者(完成人)给付悬赏金额 ,仅该优胜者有受领悬赏金的权利。
2、 有前款情形,由悬赏广告中所定的人判定实施悬赏广告指定行为的优胜者。悬赏广告中无指定判定人的,由广告人予以判定。
3、 完成悬赏广告指定行为的人,不得对判定中出现的实质性问题及判定结果提出异议。但对悬赏广告中的评定私自更换的,私自更改悬赏广告规定的评定标准,违背悬赏广告中规定的评定程序的除外。
(三)对数人同时完成悬赏行为的探讨
对于普通悬赏广告,数人先后完成悬赏行为的,只有最先完成悬赏行为的人有受领悬赏金额的权利。而优等悬赏广告,只有在实施行为人中评选出的优胜者有受领悬赏金额的权利,当然各优胜者间还可能存在等级。这些都不存在争议。
对于数人同时完成悬赏行为的,一般认为应由各行为人以均等比例分配悬赏金额。(依悬赏性质或悬赏广告中明示只能由一人受领是悬赏金额,以抽签确定的除外)
这对于数人属于同一类型、起同一作用的行为是适用的,如征文广告征得同一类文章。但对于不属同一类型、不起同一作用行为,又应按照什么标准来分配呢?
如:湖北省公安厅悬赏缉拿要犯,曾发出悬赏广告:以提供破案线索的群众,破案有功的单位和人员,给予20万元奖励。此广告存在的问题有二:一、广告原义指定内容肯定是想将破案有功的单位和人员包括在内,但对于破案有功的单位和人员的奖赏属于内部行政行为中的行政奖励,即公安机关和公安人员自身职责所在,而悬赏广告是民事行为,二者混淆在一起显然不合适。二、悬赏广告内容不明确,未规定对数个提供线索的群众及破案有功单位和人员按何比例来分配奖励。
在这里,若仍然机械地由各行为人以均等比例分配悬赏金额,必然显失公平。因各人所起的作用有大有小,有的线索直接构成了案件的逻辑体系,有的线索只是从侧面起到了佐证。则我认为依据各人在案件侦破过程中所起作用大小来判定金额比例应各符合当事人的利益。但各当事人所起的作用又是十分难以衡量的,应该如何来认定呢?应该认为在此案中,有可能获得奖赏的行为人至少可以分为三类:一是提供了线索,并且此线索是整个案件逻辑体系中必不可少的一环的。对这类行为人应该给予最高级别奖赏,因案件少了哪一环节都无法完成侦破工作。当然,对这类行为人内部应该按均等比例来分配。二、是对案件提供了辅助线索,不是整个逻辑体系中的环节,但可起到间接证明作用,对这类人,因其也完成了悬赏广告中所指定的行为,也应给予适当奖赏,但不应高于第一类行为人。内部也按均等比例分配。三是执行职务行为的公安机关和人员,职务行为本属法定义务,上级机关对于职务行为的奖励也应属内部行政行为的范畴,不应在悬赏广告中探讨。但悬赏广告其单方行为的性质,使得其效力一经发布即确定。故我认为也可以在可以在此一并分析。公安机关及人员也应按其作用大小来与提供线索的群众一并来分配金额,这里有一个问题:公安机关和人员是总体的指挥者与具体的执行者,从整体上看作用显然大于各个线索提供人,则仍完全按作用来分,大部分奖金又都会被公安机关和人员拿走,而悬赏广告本来就是公安机关发布的,这对保护线索提供人的利益十分不利,更不利于调动广大群众的积极性。故依公平原则公安机关及内部人员所占比例不应大于第一线索提供人,这即有利于保护线索提供人的利益,又可以对广告发布人作出此类悬赏广告作出限制。

因此案件推而广之。我们为对数人同时或在同一时间段(适用不属于同一类,不起同一作用的)完成指定行为的,应作出如下搞定:
1. 对于同一性质,起同一作用的指定行为,数人先后完成的,仅最先完成悬赏行为的人有受领悬赏金额的权利。数人同时完成悬赏行为的,应当由各行为人以均等比例来分配悬赏金额,但悬赏的性质决定悬赏广告中明示只能由一人受领悬赏金额的,则应当以抽签方法确定受领权人。
2. 对于不属于同一性质,不起同一作用的指定行为,数人在同一时间段完成的,应当按各人所起作用大小来确定金额分配的比例;对其行为能够构成整个工作逻辑体系必要环节的给予最高奖励;对其行为不构成逻辑体系必要环节的,给予适当奖励,级别要低于前款行为人;对于指定行为是其职务行为的,奖励级别低于第二款行为人
3. 悬赏广告中有与前2条不同声明的依其声明。
对于完成指定行为人报酬请求权的行使期间,综合考虑《民法通则》及各国立法应依1年为宜。即自行为完成之日起一年内未请求给予悬赏金额的,广告人可以不再承担给付悬赏金额的义务。

综合以上分析,我认为在未来我国的《民法典》中可以对悬赏广告一节作出如下规定:

1. 悬赏广告,即以广告声明,对完成特定行为的人给付一定报酬的,广告人对实施或者完成该行为的人,负给付报酬的义务。

菏泽市人民政府关于印发菏泽市城市建设档案管理办法的通知

山东省菏泽市人民政府


菏泽市人民政府关于印发菏泽市城市建设档案管理办法的通知

菏政发〔2009〕30号


各县区人民政府,市政府各部门,市属各企业,各大中专院校:
  《菏泽市城市建设档案管理办法》已经市政府第15次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○九年九月八日

菏泽市城市建设档案管理办法

  第一章 总 则
  第一条 为了加强城市建设档案管理,充分发挥城市建设档案在城市规划、建设、管理和城市应急公共安全体系中的作用,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国档案法》、国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《城市建设档案管理规定》等法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称城市建设档案(以下简称城建档案)是指在城市规划、建设和管理中直接形成的对国家和社会有保存价值的文字、图表、图片、声像等各种载体的文件材料。
  第三条 本办法适用于本市行政区域内城建档案的报送、接收、收集、保管、利用和管理。
  条四条 市、县人民政府应当加强对城建档案工作的领导,把城建档案事业的建设纳入城市建设发展规划,使城建档案建设与城市发展相适应。
  第五条 市规划行政主管部门负责全市城建档案的统一管理工作;县建设行政主管部门负责本辖区内城建档案的管理工作。
  市城建档案馆具体负责本市市区城建档案以及市级以上重点建设工程档案的接收、收集、保管和利用;县城建档案馆(室)具体负责本辖区城建档案的接收、收集、保管和利用。 
 市、县档案行政主管部门对城建档案管理工作,进行监督指导。  
  第二章 城建档案编制与报送
  第六条 市、县城建档案馆(室)负责接收下列城建档案:
  (一)城市建设工程档案: 
  1.工业、民用建筑工程档案,包括工矿企业,办公、商业用房,学校、医院、文化体育场所,住宅小区等建筑工程档案;  
  2.市政基础设施工程档案,包括道路、排水、桥涵、隧道、水质净化厂、城市照明、泵站、大型停车场等工程档案;  
  3.公用基础设施工程档案,包括供水、供气、供热、供电、通讯、广播电视等工程档案;  
  4.交通基础设施工程档案,长途汽车客运站、码头等工程档案;  
  5.园林绿化、风景名胜建设工程档案,包括公园、绿地、苗圃、纪念性建筑、名人故居、名胜古迹、古建筑、有代表性的城市雕塑等档案;  
  6.市容环境卫生设施建设工程档案,包括垃圾粪便处理场、大型垃圾转运站、公共厕所等工程档案;  
  7.城市防洪、抗震和环境保护、人防工程档案(人防指挥所及军事保密工程档案除外);  
  8.乡镇公用设施、公共建筑规划建设工程档案;  
  9.军事工程档案资料中,除军事禁区和军事管理区以外的穿越市区的地下管线走向和有关隐蔽工程的位置图。  
  (二)城市规划、勘测、市政、园林、环卫等城市建设专业管理部门形成的业务管理和技术档案。  
  (三)有关城市规划、建设、管理方面的政策、法规、计划、科学研究成果和城市历史、自然、经济等方面的基础资料。  
  第七条 本办法第六条(一)中的建设工程档案,由建设单位会同勘察、设计、施工、监理单位负责编制,并于工程竣工后三个月内向有关城建档案馆(室)报送。
  本办法第六条(二)中的业务管理和技术档案,在本单位保管、使用一至五年后向有关城建档案馆(室)移交。 
  本办法第六条(三)中的基础资料,由市、县城建档案馆(室)负责收集,有关单位应当予以配合。  
  第八条 地下管线工程覆土前,建设单位应当委托具有相应资质的工程测量单位,按照《城市地下管线探测技术规程》(GJJ61)进行竣工测量,以形成准确的竣工测量数据文件和管线工程测量图。
  第九条建设单位在地下管线工程竣工验收备案前,应当向所属城建档案管理机构移交下列地下管线资料:
  (一)地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图; 
  (二)地下管线竣工测量成果;  
  (三)其他应当归档的文件资料(电子文件、工程照片、录像等)。  
住宅小区、厂矿区、校区及机关单位区域内的地下管线工程,由建设单位或产权单位汇总后与房屋建设工程档案一并移交所属城建档案管理机构。  
  第十条 城市供水、排水、燃气、热力、电力、通信等地下管线专业管理单位应当及时向城建档案管理机构移交地下管线专业图纸。
  对于更改、报废、漏测的地下管线工程,地下管线专业管理单位应当及时修改补充地下管线专业图纸资料,并及时向所属城建档案管理机构移交。 
  第十一条 工程测量单位应当及时向城建档案管理机构移交有关地下管线工程的1:500城市地形图和控制成果。
  第十二条 城建档案管理机构应当绘制城市地下管线综合图,并及时接收普查和补测、补绘所形成的地下管线成果,建立城市地下管线动态管理系统。
  城建档案管理机构应当依据地下管线专业图等有关的地下管线工程档案资料和工程测量单位移交的城市地形图和控制成果,及时修改城市地下管线综合图,完善城市地下管线信息系统。 
  第十三条 对改建、扩建和重要部位维修的工程,建设单位应当组织设计、施工、监理单位据实修改、补充和完善建设工程档案。凡结构和平面布置等改变的,应当重新编制建设工程竣工档案,并在工程竣工验收后三个月内向所属城建档案管理机构报送。
  停建、缓建工程的档案,暂由建设单位保管。撤销单位的建设工程档案,应当向上级主管部门或城建档案管理机构移交。 
  第十四条 编制和报送建设工程档案,应当遵循下列规定:
  (一)资料齐全,包括工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图; 
  (二)资料真实、准确,并按《建设工程文件归档整理规范》(GB/T50328)进行整理;  
  (三)建设工程档案完整、系统、字迹清楚、图面整洁,纸张优良,规格统一,并由编制单位技术负责人签字;  
  (四)绘制工程竣工图,应当采用统一坐标系、高程系实测数据,工程竣工图与工程实体相符,并加盖竣工图章;  
  (五)隐蔽工程档案附有重要部位状况的图片或录像且图物相符,建设单位应当委托具有测绘资质的单位进行竣工测量并形成竣工测量资料;  
  (六)编制和报送的城建档案应当是原件,并符合国家档案案卷质量标准。  
第三章城建档案管理与利用
  第十五条 列入城建档案接收范围的建设工程,建设单位在办理《建设工程规划许可证》时,应当与城建档案管理机构签订《建设工程档案移交合同书》。
  城建档案管理机构在与建设单位签订《建设工程档案移交合同书》时,应当将需报送的工程档案资料和技术要求一次性告知建设单位。 
  第十六条 建设单位在组织建设工程竣工验收前,应当提请城建档案管理机构对工程档案进行预验收,预验收合格的,由城建档案管理机构出具《建设工程档案预验收意见书》,作为工程档案预验收认可文件。
  工程竣工验收备案机关在办理竣工验收备案时应当查验工程档案预验收认可文件。 
  第十七条 建设工程竣工后,建设单位应当将工程竣工档案按规范要求移交城建档案管理机构,并领取《山东省建设工程档案合格证》。
  房屋登记部门在进行房屋登记时,应查验开发项目竣工综合验收备案手续,查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目,房屋登记部门不得受理。 
  第十八条 凡在城市道路、道沟、各种地下管线附近进行开挖、爆破、钻探等施工活动的,建设单位在申请领取《建设工程规划许可证》前,应当到城建档案管理机构查询施工地段的地下管线工程档案资料,以了解该施工地段地下管线的现状资料。
  第十九条 施工单位在施工中发现有未建档案的管线,应当通过建设单位及时向当地政府规划行政主管部门报告。
  规划行政主管部门接到报告后,应当查明未建档案管线的性质、权属,责令地下管线产权单位测定其坐标、标高及走向,地下管线产权单位应及时将有关资料向城建档案管理机构报送。 
  第二十条 城建档案馆(室)的设计应当符合档案馆(室)建筑设计规范要求。保管城建档案应当具有专门库房,配备防盗、防火、防晒、防渍、防尘、防有害生物的必要设施,对损坏和变质的档案应当及时抢救、修复,确保城建档案的安全完好。
  第二十一条 城建档案管理机构应当建立健全科学的管理制度,依法做好城建档案的接收、整理、鉴定、统计、保管、利用和保密工作。
  城建档案管理机构应当积极应用纸质档案数字化技术,不断提高城建档案管理数字化水平。 
  第二十二条 城建档案管理机构对馆藏的城建档案资源应当依照城建档案的有关规定积极开发利用,为城市规划、建设、管理和城市应急、公共安全等提供可靠的档案服务。
  城建档案管理机构向社会提供档案资料复印件时,需经该城建档案管理机构法定代表人签名,并加盖该城建档案管理机构印章。档案资料复印件与原件具有同等的法律效力。 
  第二十三条 城建档案管理机构向社会提供城建档案资料,可按照国家、省、市的有关规定收取一定费用。
  各级政府因计划、规划、预测、决策需要和公、检、法机关办案确需查阅城建档案资料的,城建档案管理机构应无偿提供城建档案资料。 
  建设单位利用本单位档案或者利用本单位捐赠、寄存的城建档案资料,城建档案管理机构不得收取任何费用。  
  第二十四条 在城市发生洪水、地震、爆炸等突发性事件时,城建档案管理机构应当根据需要及时提供馆藏城建档案资料。
  第四章 法律责任
  第二十五条 违反本办法规定,建设工程竣工验收后,建设单位未按规定移交建设项目档案的,由规划行政主管部门依据国务院《建设工程质量管理条例》第五十九条规定,责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款。
  第二十六条 建设单位违反本办法规定,未移交地下管线工程档案的,由规划行政主管部门依据建设部《城市地下管线档案管理办法》第十七条规定,责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款;因建设单位未移交地下管线工程档案,造成施工单位在施工中损坏地下管线的,建设单位依法承担相应的责任。
  第二十七条 地下管线专业管理单位未按照本办法规定,未移交地下管线工程档案的,由规划行政主管部门依据建设部《城市地下管线档案管理办法》第十八条规定,责令改正,处1万元以下的罚款;因地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案,造成施工单位在施工中损坏地下管线的,地下管线专业管理单位依法承担相应的责任。
  第二十八条 建设单位和施工单位未按照规定查询和取得施工地段的地下管线资料而擅自组织施工,损坏地下管线给他人造成损失的,应依法承担赔偿责任。
  第二十九条 有下列行为之一的,由城建档案行政主管部门依据《城市建设档案管理规定》第13条规定,对直接负责的主管人员或其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
  (一)无故延期或者不按规定归档报送的; 
  (二)涂改、伪造档案的;  
  (三)档案工作人员玩忽职守,造成档案损失的。  
  第五章 附 则
  第三十条 本办法自2009年10月1日起施行。

建设部关于加快房地产市场流通促进商品房销售的通知

建设部


建设部关于加快房地产市场流通促进商品房销售的通知

(一九九五年八月一日)


各省、自治区、直辖市建委(建设厅),计划单列市建委,直辖市、计划单列市房地产管理局:
近年来,各地的房地产开发项目陆续进入建成销售的高峰期。由于前几年房地产开发投资增长过速,一些地区出现了商品房滞销,少数地区商品房屋空置现象比较严重。为了继续实施对房地产市场的宏观调控,保障房地产市场的持续、稳定发展,现就加快房地产市场流通、促进商品房销售问题通知如下:
一、各地对现有的房地产开发项目应进行清理。对确实具备开发建设条件又符合市场需求的,应采取措施促使其尽快建成投入使用。对不具备开发建设条件的房地产项目、市场前景不好的项目,该停的下决心停下来,或收回项目,或在规划许可的情况下改变项目性质。对开发企业无实力继续开发的项目,应鼓励依法转让与有实力的开发企业进行开发,并建立公开合法的房地产项目转让渠道。
二、严格对新开项目的管理,避免盲目新开项目。对新上的房地产开发项目,应采取招标的方式,使开发企业的开发能力与项目规模相适应,保证项目顺利进展。新上的房地产开发项目应当按照《城市房地产开发管理暂行办法》的规定,事先提出“房地产开发项目建设条件意见书”,落实基础设施配套条件,落实拆迁安置方案,避免新上项目的滞销和不能及时投入使用。
三、各地应采取有效措施,加强商品房促销,减少开发资金的占用。对因配套设施不齐备而影响销售的商品房,应集中资金和施工力量,按规划要求抓紧配套设施的建设,使其尽快具备居住和使用条件,并辅之以完善的物业管理来打开销售局面,促成交易,加快开发资金的回笼。
对部分地区暂时难以销售的空置商品房,可比照有关政策由政府在地价、配套等方面予以优惠,使其转化为微利房或安居工程的成本价房屋,向中低收入的住房困难户出售;或鼓励开发企业采取分期付款的方式销售或出租等方式,以减少空置量。
促进商品房的销售工作,应当在当地人民政府领导下,取得有关部门的配合和支持,在法律和政策允许的范围内,对购买商品房提供方便。
四、大力发展中介服务,加快市场流通。各地应尽快建立房地产开发的市场信息采集、分析、发布渠道。以全面、准确、及时地反映房地产市场态势,为引导房地产开发企业投资决策服务,减少房地产开发投资的盲目性。同时可通过举办房地产投资洽谈活动,以沟通有实力的投资者与项目发展商的联系,鼓励各种形式的合作经营。还可建立集中的房地产交易市场和举办各类商品房促销活动,向社会提供尽可能多的市场信息,加强供求信息的沟通,提供供需直接见面的机会,为买卖双方牵线搭桥,以促进各类商品房的销售。
五、建立面向个人的住房消费信贷制度。各地建设行政主管部门应主动与银行联系,加快面向普通居民的住房信贷办法的制定,开展住房储蓄贷款、抵押贷款、楼宇按揭贷款等面向个人的住房消费信贷业务,提高个人购房能力,扩大个人购房比例,以促进商品房的建设和销售。
六、房地产市场管理和房地产产权产籍管理部门应在商品房销售管理中加强服务,提高办事效率,简化办事程序。对房地产交易过程中的各项收费进行清理,对不合理和过高的收费要进行调整和适当减免,尽量减轻买卖双方的负担。
七、为平抑商品住宅的销售价格,各地要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》对商品房价格组成和商品房承担的税费进行一次检查,没有法律、行政法规依据的收费应当立即停止,对明显不合理的收费应当尽快明令禁止。坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则,经营性的建筑应当由经营者购买或承租,而不能计入商品住宅成本,转嫁于居民。